KLEINES IMMOBILIEN ABC

IMMOBILIEN ABC

Dieses „IMMOBILIEN ABC“ erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und soll und darf nicht die Hinzuziehung eines Experten (z. B. Steuerberater) ersetzen. Obwohl wir uns bei der Erstellung sehr große Mühe gegeben haben, können wir für die Richtigkeit keinerlei Gewähr übernehmen.


A

Abgeschlossenheitsbescheinigung
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine wichtige beizufügende Anlage bei der Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum.
Sie ist eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Wohnung oder sonstige Räume abgeschlossen sind. Als abgeschlossen gelten Wohnungen, wenn Ihre Räume die Führung eines Haushaltes ermöglichen. Dazu ist es notwendig, dass sich innerhalb der Wohnung Küche oder Kochgelegenheit, Wasserversorgung, Ausguss und WC befinden. Außerdem müssen die Räume baulich durch feste Wände und Decken von anderen Gebäudeteilen getrennt sein und einen eigenen Zugang haben. Zu einer abgeschlossenen Wohnung können auch Räume außerhalb zählen. Diese müssen wiederum abgeschlossen sein. Für die Abgeschlossenheit nicht zu Wohnzwecken dienender Räume gelten geringere Anforderungen.

Abmahnung
Unter einer Abmahnung versteht man eine mündliche oder schriftliche Aufforderung des Vermieters an den Mieter, einen ganz bestimmten vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache zu unterlassen. Die Abmahnung ist gesetzlich u.a. vorgeschrieben, vor einer Unterlassungsklage wegen vertragswidrigen Gebrauchs ( § 541 BGB )und vor einer fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund ( § 543 BGB ).

Abschreibung
Hierunter ist die Wertminderung eines Wirtschaftsgutes zu verstehen, die jährlich zu einem bestimmten Prozentsatz als steuerlicher Verlust geltend gemacht und (hoffentlich!) gegen Einkünfte verrechnet werden kann.
Die Höhe der A. ist abhängig von der Nutzungsdauer und der steuerlichen Gesetzgebung. Da es sich immer um sogenannte Buchverluste handelt, spiegelt der Buchwert in den seltensten Fällen den tatsächlichen Wert wider. Oft ist der Buchwert niedriger und ein Unternehmen bildet so stille Reserven. Im Wohnungsbereich ist die Abschreibung in den §§ 7 und 10 geregelt.

Auflassung/ Auflassungsvormerkung
Die Auflassung ist die (dingliche) Einigung zwischen Verkäufer und Erwerber, bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile (Stellvertretung ist zulässig) vor einer zuständigen Stelle, in der Regel vor dem Notar. Die Auflassungsvormerkung (eingetragen in Abt. II des Grundbuches) dient der Sicherung des Anspruches auf Eigentumsumschreibung.


B

Bauabnahme
Das Abnahmeprotokoll wird bei der Abnahme der am Bau ausgeführten Leistungen erstellt, sofern die Vertragspartner die förmliche Abnahme vertraglich vereinbart haben, oder, sofern die VOB (Verdingungsordnung für Bauleistungen) dem Vertrag zugrunde liegt, einer der Vertragspartner dies verlangt. In diesem Protokoll werden u. a. die vom Auftraggeber gerügten Mängel und Vorbehalte sowie die Erklärungen des Auftragnehmers hierzu festgehalten. Außerdem fällt die Entscheidung, ob die Abnahme erklärt oder abgelehnt wird. Der Termin zur förmlichen Abnahme wird vom Auftraggeber nach Fertigstellung der Bauleistung
angesetzt oder von den Vertragspartnern gemeinsam festgelegt.

Baubeschreibung
Die Baubeschreibung regelt die zugesicherten Leistungen. Die beim Bau verwendeten Materialien, die Bauweise und die Ausstattung werden beschrieben.

Baugenehmigung
Errichtung, Änderung und Abbruch baulicher Anlagen bedürfen grundsätzlich der vorherigen baubehördlichen Genehmigung, nur ganz geringfügige sind genehmigungsfrei (z.T. aber anzeigepflichtig). Das Genehmigungsverfahren wird auf Antrag (Bauantrag) eingeleitet, der zusammen mit den Bauvorlagen (Pläne usw.) i.d.R. bei der Gemeinde (Bauamt) einzureichen ist.

Baulast
Als Ergänzung zu den dinglich gesicherten Belastungen eines Grundstücks im Grundbuch können des weiteren Belastungen in der Art von Baulasten bestehen. Diese werden im Baulastenverzeichnis bei der jeweiligen Baubehörde eingetragen. Eine Baulast ist eine öffentlich- rechtliche Erklärung zugunsten eines Dritten, z. B. bestimmte Abstandsflächen einzuhalten, einem Nachbarn die Zufahrt über das eigene Grundstück zu genehmigen, Stellplätze für ein Nachbargrundstück auf seinem eigenen Grundstück zu dulden.
Die Baulasten sind für jeden Rechtsnachfolger verbindlich. Wer ein berechtigtes Interesse hat, kann in das Baulastenbuch der Baubehörde Einsicht nehmen.

Bauvoranfrage
Anfrage bei der zuständigen Baugenehmigungsbehörde, ob dem geplanten Bauvorhaben grundsätzlich Bedenken öffentlich- rechtlicher Art entgegenstehen. Der Bauwillige kann dadurch feststellen, ob sein Vorhaben genehmigungsfähig ist und welche rechtlichen Auflagen zu beachten sind.

Beleihungswert
Vom jeweiligen Finanzierungsinstitut festgelegte Größe zur Beleihung einer Immobilie. Der Beleihungswert ist der unter normalen Umständen jederzeit erzielbare Wiederverkaufswert eines Objektes. Im Hinblick darauf, daß eine Finanzierung über einen längeren Zeitraum festgelegt wird, kann sich das Kreditinstitut bei der Bewertung des Objektes nicht ausschließlich am derzeitigen Marktwert orientieren. Daher werden die dauerhaften Eigenschaften der Grundstücke und der Erträge berücksichtigt, die jeder Besitzer bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig erzielen kann. Der Beleihungswert ist i. d. R. niedriger als der geschätzte Marktwert.
Liegt der notarielle Kaufpreis unter dem ermittelten Beleihungswert, so ist der Kaufpreis gleich dem Beleihungswert > Niedrigstwertprinzip.

Beleihungsgrenze
Die Beleihungsgrenze ist für Kreditinstitute das Limit, bis zu dem das Pfandobjekt einschließlich vorrangiger oder gleichrangiger Belastungen ohne Zusatzsicherheit beliehen werden kann. Die Beleihungsgrenze wird in der Regel durch einen Abschlag vom Beleihungswert ermittelt.

Betriebskosten
Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer (Erbbauberechtigten) durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Grundstücks oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. (§§ 1, 2 der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung – BetrKV) in der Fassung vom 25.11.2003 (BGBI. I S. 2346).

01. Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstückes

02. Die Kosten der Wasserversorgung

03. Die Kosten der Entwässerung

04. Die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage oder des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage oder der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme oder der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen

05. Die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage oder der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Warmwasser oder der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten

06. Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen

07. Die Kosten des Betriebs des maschinellen Personen- und Lastenaufzuges

08. Die Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr

09. Die Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung

10. Die Kosten der Gartenpflege

11. Die Kosten der Beleuchtung

12. Die Kosten der Schornsteinreinigung

13. Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung

14. Die Kosten für den Hauswart

15. Die Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage oder des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteileranlage

16. Die Kosten des Betriebs der maschinellen Wascheinrichtung

17. sonstige Betriebskosten

Beurkundung
Immobilienkaufverträge bedürfen der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB). Bei Nichtbeachtung dieser Form ist der Vertrag nichtig.


C

Courtage
Courtage ist die Vermittlungsprovision des Maklers, aber auch die einer Bank, wenn sie einen Kredit vermittelt.


D

Dachrinnenreinigung
Bei den Kosten der Dachrinnenreinigung handelt es lt. dem BGH um Betriebskosten. Die Kosten der Reinigung können somit auf den Mieter umgelegt werden, wenn die Dachrinnenreinigung als sonstige Betriebskosten im Mietvertrag aufgeführt ist.

Dauerwohnrecht
Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, unter Ausschluss des Eigentümers eine bestimmte Wohnung in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude zu bewohnen oder in anderer Weise zu nutzen. Das Dauerwohnrecht ist veräußerlich und vererblich. (§§ 31 ff. WEG).

Dauernutzungsrecht
Der Dauernutzungsberechtigte ist berechtigt unter Ausschluss des Eigentümers nicht zu Wohnzwecken dienende bestimmte Räume in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude zu nutzen.

Dienstbarkeit
Dienstbarkeiten sind dingliche Rechte an Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten (z.B. Erbbaurecht), die den Eigentümer des belasteten Grundstücks in dessen Benutzung beschränken und dem jeweils Berechtigten die Befugnis geben, das dienstbar gemachte Grundstück in einem bestimmten Umfang zu nutzen. Dienstbarkeiten müssen im Grundbuch eingetragen werden.

Disagio (Damnum)
Differenz zwischen dem Nominalbetrag und der tatsächlichen Auszahlung (z. B. aufgenommenes Darlehen). Das Disagio wird im Darlehensvertrag zwischen Bank und Kreditnehmer vereinbart. Durch die Vereinbarung eines Disagios (= im voraus gezahlte Zinsen) vermindert sich der Zinssatz und damit die regelmäßige Zinsbelastung. Es zählt steuerlich zu den Geldbeschaffungskosten und ist daher absetzbar, im Jahr der Belastung oder durch Abgrenzung über mehrere Jahre.


E

Effektiver Jahreszins
Darunter ist der konstante Zinssatz zu verstehen, der sich ergibt, wenn sämtliche Kosten eines Kredits (Nominalzins, Gebühren usw.) sowie die Zahlweise der Zinsen berücksichtigt werden. Der Effektivzinssatz liegt somit über dem Nominalzinssatz. Der effektive Jahreszins ist nach der Preisangabenverordnung stets anzugeben.

Eigenbedarf
Der Eigenbedarf des Vermieters rechtfertigt die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 2 Satz 2 BGB. Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung als Räume für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt.
Einliegerwohnung
Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesse im Sinne des § 573 BGB bedarf.

Eigentümerversammlung
Die Wohnungseigentümerversammlung ist ein Instrument der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Die Versammlung der Eigentümer wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen (§24 WEG).

Erbbaurecht
Ein vererbliches und veräußerbares Recht, ein Bauwerk auf einem fremden Grundstück zu haben. Hierfür zahlt der Erbbaurechtsnehmer dem Erbbaurechtsgeber (Grundstückseigentümer) Erbbauzinsen. I. d. R. wird dieser Zins wertgesichert, d. h. an einen Lebenshaltungsindex gekoppelt. Der Erbbauzins liegt meist deutlich unter den gängigen Hypothekenzinsen. Die Laufzeit eines Vertrages liegt zwischen 75 und 99 Jahren. Am Ende des Erbbaurechts kommt es zum sogenannten Heimfall und das bestehende Gebäude geht auf den Erbbaurechtsgeber über. Allerdings muss für das Gebäude eine angemessene Vergütung gezahlt werden. Der Erbbaurechtsvertrag bedarf der notariellen Beurkundung und wird im Grundbuch eingetragen.

Erschließungsbeiträge
Neben der Übereinstimmung des Bebauungsplans verlangt das Baugesetzbuch eine gesicherte Erschließung. Erst dann ist ein Grundstück bebaubar (vgl. BauGB § 30). Grundstückseigentümer werden zur Bezahlung der Erschließungsbeiträge herangezogen. Die Erschließungsbeiträge - erhoben von den Gemeinden - dienen zur Deckung des Aufwandes für Erschließungsanlagen wie öffentliche Straßen, Wege, Grünanlagen sowie Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser. Die Höhe der Erschließungsbeiträge ist in einer Satzung der Gemeinde festgelegt. Es besteht kein Rechtsanspruch des Grundstückseigentümers auf Erschließung seines Grundstückes (vgl. BauGB § 123).


F

Flurstück
Flurstück ist die vermessungstechnische Bezeichnung eines Grundstücks.

Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan umfasst als vorbereitender Bauleitplan das gesamte Gemeindegebiet. Er stellt die beabsichtigte Art der Bodennutzung nach den vorhersehbaren Bedürfnissen der Gemeinde unter Anpassung an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung dar. Rechte können aus ihm nicht abgeleitet werden.


G

Gemeinschaftseigentum
Rechtliche Grundlage des Wohnungseigentums ist das Miteigentum an Grundstücken. Zum Gemeinschaftseigentum gehören zwingend das Grundstück, die Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand und Sicherheit erforderlich sind, und alle Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen, zweckgebundenen Gebrauch der Wohnungseigentümer zwingend dienen. Über diese Grundmenge hinaus gehören zum Gemeinschaftseigentum alle anderen Teile des Gebäudes und alle anderen Anlagen, Einrichtungen und Räume, soweit diese nicht zum Sondereigentum erklärt wurden oder im Eigentum Dritter stehen und die durch Vereinbarung zum gemeinschaftlichen Eigentum erklärt wurden. In der Regel ist die Zuordnung in der Teilungserklärung ersichtlich. Bestehen hinsichtlich der Zuordnung Zweifel, so spricht eine allerdings widerlegbare Vermutung für die Zugehörigkeit zum Gemeinschaftseigentum.

Gemeinschaftsordnung
Die Gemeinschaftsordnung enthält Bestimmungen, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander regeln. Die Besonderheiten der jeweiligen Wohnungseigentumsanlage sollten hier Berücksichtigung finden. Sie enthält die Lasten- und Kostenverteilung, Stimmrecht in der Eigentümerversammlung u. v. m..

Gewährleistung
In der Immobilienpraxis wird zwischen dem Kauf einer gebrauchten und einer neuen Immobilie unterschieden.
Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie wird, ähnlich wie beim Gebrauchtwagenkauf, die Sachmängelhaftung ausgeschlossen (> "gekauft wie gesehen"). Im Falle eines Mangels hat der Erwerber zunächst einen Anspruch auf Beseitigung des Mangels. Ist das nicht möglich so besteht der Anspruch auf Minderung des Kaufpreises. Das Recht auf Rücktritt vom Kaufvertrag ist nur bei besonders schweren Mängel möglich und spielt daher in der Praxis keine Rolle.

Grundbuch
Das Grundbuch dient im Interesse des Rechtsverkehrs der Offenlegung der Rechtsverhältnisse an einem Grundstück. Ist im Grundbuch für jemanden ein Recht eingetragen, so wird vermutet, dass ihm dieses Recht auch zu steht. Die Grundbücher werden von den Amtsgerichten für die in ihrem Bezirk gelegenen Grundstücke (keine Pflicht für Grundstücke des Bundes, der Länder und der Gemeinden, öffentliche Wege, Wasserläufe, Eisenbahnen) geführt.

Grunddienstbarkeit (vgl. 1018ff. BGB sowie7 ZPO)
Hierbei handelt es sich um Belastungen eines Grundstücks, die in Abteilung II des Grundbuches eingetragen werden. Grunddienstbarkeiten sind bestimmte Nutzungen Dritter am Grundstück, z. B. Geh- und Fahrrechte zugunsten Dritter. Auch können bestimmte Handlungen verboten oder die Ausübung bestimmter Rechte untersagt werden. Die einzelnen Dienstbarkeiten sind je nach Gewichtigkeit bei der Beleihung zu berücksichtigen. Z. B. bleiben Leitungsrechte i. d. R. ohne Bedeutung.

Grunderwerbssteuer (vgl. GrEStG)
Die Grundsteuer ist - ebenso wie die MwSt. - den Verkehrssteuern zuzuordnen. Einkommensteuerlich ist sie Teil der Anschaffungskosten eines Grundstücks und damit nicht sofort abzugsfähig. Sie wird erst im Rahmen der AfA berücksichtigt.
Grunderwerbssteuer wird immer erhoben, wenn inländische Grundstücke gekauft werden. Sie beträgt zur Zeit 3,5% des Kaufpreises bzw. Gegenwertes (vor dem Jahressteuergesetz betrug Sie nur 2%). Steuerschuldner sind regelmäßig die an dem Erwerbsvorgang beteiligten Personen (Käufer/ Verkäufer). Meistens wird im Kaufvertrag vereinbart, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer zu entrichten hat. Nach Beurkundung des Kaufvertrages wird die Grunderwerbssteuer erhoben. Nach Entrichtung erfolgt eine Mitteilung (Unbedenklichkeitsbescheinigung) über den erfolgten Ausgleich an den Notar, der sodann die weiteren Schritte zur Eigentumsumschreibung einleiten kann.

Beispiele für Grunderwerbssteuerbefreiungen:

· Erwerbsvorgänge, in denen der massgebliche Wert für die Berechnung 2.556 EUR nicht übersteigt.
· Erwerb durch Verwandte und gleichgestellte Personen
· Grundstückserwerb von Todeswegen und Grundstücksschenkungen
· Erwerb durch Ehegatten des Veräußerers
· Umwandlung von Bruchteilseigentum in wertgleiche Eigentumsverhältnisse im Alleineigentum

Stand: Februar 2001

Grundschuld (1191 bis 1198 BGB)
Die Grundschuld ist die Belastung eines Grundstücks, meist als Mittel der Kreditsicherung. Nach der Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch (Abteilung III) haftet das Grundstück für die Zahlung einer bestimmten Geldsumme. Das Grundstück dient also als Sicherheit. Die Grundschuld bleibt bis zur Löschung in der eingetragenen Höhe bestehen (sofern nicht anderes beantragt wird), auch wenn die Forderungen des Kreditgebers bereits getilgt sind. Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld nicht an eine persönliche Forderung gebunden.

Grundsteuer
Die Grundsteuer ist eine von der Gemeinde erhobene Steuer. Für jeden Grundbesitz, der im Inland liegt, muß vom Grundstückseigentümer Grundsteuer bezahlt werden. Für die Besteuerung ist der Einheitswert maßgebend.

Achtung:
Der Erwerber eines Grundstücks sollte prüfen, ob darauf noch eine öffentliche Last, die Grundsteuer, ruht. Rückstände des Voreigentümers sind aus dem Grundbuch nicht erkennbar. Da eine Freistellung im Kaufvertrag nicht ausreicht, empfiehlt sich die Anfrage bei der Gemeinde über eventuelle Rückstände. Oft führt der Verwalter für den Eigentümer über die Grundsteuer über das Konto der Eigentümergemeinschaft ab und kann somit ebenfalls Auskunft erteilen.

Grundstück
Es gibt keine einheitliche Definition dieses Begriffes. Im natürlichen Sinne wird unter einem Grundstück ein Teil der Erdoberfläche verstanden, der von einer in sich zurücklaufenden Linie abgegrenzt ist. Im katastertechnischen Sinn ist ein Grundstück ein Flurstück, das in der Flurkarte unter einer Nummer geführt wird. Im Rechtssinn wird unter einem Grundstück die Eintragung im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs unter einer laufenden Nummer verstanden.

Grundstücksarten
Grundstücke lassen sich differenzieren:
· nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO § 1)
· Wohnbauflächen (W)
· gemischte Bauflächen (M)
· gewerbliche Bauflächen (G)
· Sonderbauflächen
· nach der Wertermittlungsverordnung (WerV § 4)
· Flächen der Land- und Forstwirtschaft
· Bauerwartungsland
· Rohbauland
· baureifes Land
· nach dem Bewertungsgesetz (BewG § 72 und § 74)
· unbebaute Grundstücke
· bebaute Grundstücke
o Mietwohngrundstücke
o Geschäftsgrundstücke
o gemischt genutzte Grundstücke
o Einfamilienhäuser
o Zweifamilienhäuser
sonstige bebaute Grundstücke


H

Hausgeld
Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen gegenüber verpflichtet, die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Das Hausgeld (auch Wohngeld) ist die monatliche Vorausleistung eines Wohnungseigentümers zur Deckung der laufenden Ausgaben für das gemeinschaftliche Eigentum. Die Höhe bestimmt sich nach dem vom Verwalter aufgestellten Wirtschaftsplan, welcher von der Eigentümergemeinschaft beschlossen wird. Nach Ablauf des Kalenderjahres hat der Verwalter hierüber eine Abrechnung aufzustellen.

Hausordnung
Die Aufgabe der Hausordnung ist, Regelungen auf zu stellen, die ein geordnetes und störungsfreies Zusammenleben der Bewohner eines Wohnhauses ermöglichen. Die Hausordnung soll daher den Gebrauch der Mietsache durch den Mieter ordnen. Sie konkretisiert mit Ihren Bestimmungen Pflichten des Mieters.

HOAI
= Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Die HOAI ist eine Verordnung, in der die Berechnung von Honoraren für Architektenleistungen und Ingenieurleistungen geregelt ist. Für die einzelnen Honorare gelten Mindest- und Höchstsätze. Die Höhe des Honorars wird in der Regel bei der Auftragserteilung schriftlich vereinbart.

Hypothek (vgl. §§ 1113 bis 1190 BGB)
ist eine dingliche Sicherung einer persönlichen Forderung und wird in Abteilung III des Grundbuches eingetragen. Anders als bei der Grundschuld ist die Hypothek abhängig von der ihr zugrundeliegenden Forderung. Erlischt diese Forderung so ist auch die Hypothek zu löschen. Daher hat die Hypothek in der Praxis an Bedeutung verloren und wurde weitestgehend durch die Grundschuld ersetzt.



I

Indexmiete
Die Indexmiete bietet den Mietvertragsparteien die Möglichkeit schriftlich zu vereinbaren, dass die Miete durch den vom statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird. Ändert sich bei vereinbarter Indexmiete dieser Index im Laufe der Mietzeit, haben beide Parteien die Möglichkeit eine entsprechende Anpassung des Mietzinses zu verlangen.

Instandhaltung / Instandsetzung
Unter Instandhaltung ist die Summe aller Maßnahmen zu verstehen, die zur Aufrechterhaltung des gebrauchsfähigen und vertragsgemäßen Zustandes erforderlich sind, z.B. laufend anfallende Reparaturen an Fenstern und Türen, Innenanstriche der Treppenhäuser.
Unter Instandsetzung versteht man die Behebung baulicher Mängel zur Wiederherstellung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs.


J

Jahresabrechnung
In der Wohneigentümergemeinschaft hat der Verwalter innerhalb angemessener Zeit nach Ablauf des Wirtschaftsjahres über die tatsächlich Ausgaben und Einnahmen des Abrechnungszeitraumes abzurechnen. In der Regel wird die Abrechnung vom Verwaltungsbeirat geprüft und in der Wohnungseigentümerversammlung mit Mehrheit beschlossen.


K

Kappungsgrenze
Durch die Kappungsgrenze wird die Mieterhöhungsmöglichkeit in einem Wohnraummietverhältnis beschränkt. Bei Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen. Mieterhöhungen bei Modernisierungen (§559 BGB) sowie Veränderungen von Betriebskosten sind hiervon ausgenommen.

Kataster
Das Kataster ist ein amtliches, vermessungstechnisches Verzeichnis aller Grundstücke in einer Gemeinde. Das Liegenschaftskataster besteht aus einem beschreibenden Teil (Katasterbücher) und einem darstellenden Teil (Kataster- Kartenwerk).

Kaufvertrag
Bei Immobilienverkäufen muß der Kaufvertrag stets notariell beurkundet werden (vgl. § 311b BGB). Im Kaufvertrag wird festgehalten, um welche Flurstücke oder welche Wohnung es sich in diesem Kaufvertrag handelt und wieviel Miteigentumsanteil ggf. auf die Eigentumswohnung entfällt. Neben sonstigen Regelungen werden u. a. der Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten aufgeführt.

Kaution
Ihrem Wesen nach dient die Kaution der Sicherung aller künftigen Ansprüche des Vermieters, die aus dem Mietverhältnis erwachsen. Die Kaution darf das Dreifache des monatlichen Mietzinses ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten nicht übersteigen. Der Vermieter hat die ihm als Sicherheit überlassenen Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Es können aber auch andere Anlageformen vereinbart werden.

Kleinreparaturen
Bei Vertragsabschluss kann der Mieter verpflichtet werden, Bagatellschäden auf eigene Kosten zu beseitigen. Mit dieser Vertragsklausel wird die Instandhaltungspflicht des Vermieters für sog. Kleinreparaturen dem Mieter auferlegt. Die Reparaturpflicht des Mieters darf sich nur auf diejenigen Teile der Mietsache beziehen, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, z.B. Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüssen sowie Rollläden, Jalousien, Fensterläden und Markisen. Aus der Vertragsklausel muss einen Höchstbetrag sowohl für den Einzelfall, als auch Jahresgesamtbetrag festlegen.


L

Lageplan
Der Lageplan zeigt die Lage des Grundstücks, die angrenzenden Grundstücke und die Himmelsrichtung. Der Lageplan wird aufgrund eines Auszugs aus dem Liegenschaftskataster erstellt und gehört zu den einzureichenden Bauvorlagen. Erhältlich ist er gegen eine geringe Gebühr beim Katasteramt des Landkreises, in dem das entsprechende Grundstück liegt, oder beim Vermessungsamt der Gemeinde.

Lasten
Jeder Wohnungseigentümer ist nach dem Wohneigentumsrecht verpflichtet die Kosten wie auch Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Lasten sind Leistungen, die aus dem Grundstück zu entrichten sind. Die Lasten können öffentlich-rechtlicher und privatrechtlicher Natur sein.

Liegenschaftskataster
ist ein amtliches Verzeichnis der Grundstücke, nach dem sie im Grundbuch benannt werden.


M

Maklervertrag

Gut beraten ist bei Immobiliengeschäften, wer einem leistungsfähigen Makler einen Alleinauftrag erteilt.

Näheres über diesen Link: DER MAKLER-ALLEIN-AUFTRAG

Modernisierung
Im mietrechtlichen Sinn versteht man unter Modernisierung, bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie und Wasser bewirken (§ 559 BGB).

Mietspiegel
Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsüblichen Mieten (Netto-Kalt-Mieten) einer Stadt oder Gemeinde. Er wird von Gemeinde oder den Interessenvertretern der Vermieter und Mieter aufgestellt.

Mietvertrag
Ein Mietvertrag kann grundsätzlich ohne besondere Form geschlossen werden. Ein Mietvertrag über ein Grundsstück und über Wohnraum bedarf jedoch der Schriftform, wenn er für längere Zeit als für ein Jahr geschlossen wird. Im Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter den Gebrauch des Mietgegenstandes während der Dauer des Mietverhältnisses zu überlassen. Der Mieter verpflichtet sich unter anderem, in diesem Zeitraum den Mietzins/die Miete zu zahlen.

Miteigentumsanteile
Bei Eigentumswohnungen steht dem Wohnungseigentümer am gemeinschaftlichen Eigentum ein Miteigentum nach Bruchteilen zu. Der Miteigentumsanteil wird meist in Tausendstel, bei größeren Objekten in Zehntausendstel, ausgedrückt. In der Teilungserklärung wird die Größe der Miteigentumsanteile festgelegt. Im allgemeinen stimmt der Wert der einzelnen Wohnungen (ausgehend von den Wohnflächen) in etwa mit dem Verhältnis der Miteigentumsanteile überein. Es gibt jedoch (kaum zu Glauben!) keine Vorschrift für die Berechnung. Der "Aufteiler" kann die Miteigentumsanteile nach seinem Belieben errechnen. Entsprechend der Feststellung der Miteigentumsanteile erfolgt die Eintragung ins Grundbuch.


N

Nebenkosten
Siehe Betriebskosten

Netto-Kalt-Miete
Die Netto-Kalt-Miete ist das vom Mieter zu zahlende Entgelt für die Überlassung der Wohnung ohne anteilige Betriebskosten (auch ohne Heizkosten).

Notargebühren
Die Notargebühren richten sich nach dem Geschäftswert einer Sache, wobei die Gebühr mit Hilfe des Gebührensatzes und einer Gebührentabelle nach gesetzlichen Vorschriften ermittelt wird. Die Höhe der Beurkundungsgebühren eines Notars richtet sich bei einem Kaufvertrag nach dem Kaufpreis, bei der Eintragung von Grundpfandrechten nach dem Sicherungswert.

Nutzfläche
Neben der Wohnfläche gibt es auch die Nutzfläche eines Hauses. Bei der Nutzfläche sind alle Nebenräume wie Keller, Dachboden, Heizraum usw. mit eingerechnet.


O

Obhutspflicht
Die Obhutspflicht besteht inhaltlich darin, dass der Mieter jeden unangemessenen Gebrauch der Mietsache zu unterlassen hat und verpflichtet ist, die Wohnung pfleglich zu behandeln und Schäden von ihr abzuhalten, soweit dies in seiner Macht steht.

Ordnungsgemäße Verwaltung
Nach dem Wohneigentumsgesetz ist ordnungsmäßig, was dem geordneten Zusammenleben in der Gemeinschaft dient (§ 14 WEG) und was dem Interesse der Gesamtheit der Wohneigentümer nach billigem Ermessen entspricht (§ 21 WEG). Jeder Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf eine Verwaltung, die dem Gesetz, den Vereinbarungen und den Beschlüssen entspricht.

P

Pacht
Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter verpflichtet, dem Pächter gegen Zahlung des Pachtzinses den Gebrauch des gepachteten Gegenstandes und darüber hinaus den Genuss der bei ordnungsmäßiger Wirtschaft anfallenden Früchte während der Pachtzeit zu gewähren. Der Pächter verpflichtet sich den Pachtzins zu zahlen.

Pauschale
Bei der Vereinbarung des Mietzinses können die Betriebskosten auf dem Wege einer Betriebskostenpauschale erhoben werden. Der Vorteil für den Vermieter liegt darin, dass er zu einer Abrechnung über die Betriebskosten nicht verpflichtet ist. Eine Erhöhung ist allerdings nur möglich, wenn dies vertraglich vereinbart ist. Über die Kosten der zentralen Heiz- und Warmwasserversorgung kann bis auf einige Ausnahmen keine Pauschale vereinbart werden.

Pfandrecht
Der Vermieter hat für Forderungen, die aus dem Mietverhältnis entstanden sind ein gesetzliches Pfandrecht an den in die Wohnung eingebrachten Sachen, die im Eigentum des Mieters stehen. Es erstreckt sich nicht auf die Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen (§ 562 BGB).


Q

Qualifizierter Mietspiegel
Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach den anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. Der qualifizierter Mietspiegel ist im Abstand der von zwei Jahren der Marktentwicklung an zu passen.


R

Rangfolge
Alle Grundstücksrechte, die im Grundbuch eingetragen sind, stehen in einem Rangverhältnis zueinander. Die Gläubiger werden bei der Verwertung des Objektes z. B. in der Zwangsversteigerung nach der Rangstelle im Grundbuch befriedigt. Ein nachrangiges Recht kommt erst dann zum Zuge, wenn das vorgehende voll befriedigt ist. Sind im Grundbuch innerhalb der gleichen Abteilung mehrere Rechte eingetragen, so bestimmt sich die Rangstelle nach der Reihenfolge der Eintragungen. Sind Rechte in verschiedenen Abteilungen eingetragen, richtet sich das Rangverhältnis nach dem Tag der Eintragung. Ranggleich sind Rechte, die am selben Tag im Grundbuch eingetragen werden.

Reallast
Reallast ist die Belastung eines Grundstücks oder grundstücksgleichen Rechts in der Weise, dass an den Berechtigten wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind. Diese können in Natural oder Geldleistungen sowie in einem Handeln bestehen. (z.B. Leibrentenzahlungen).

Rückgabepflicht
Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben (§ 546 BGB). Zur Rückgabe der Wohnung gehört neben der Verschaffung der tatsächlichen Gewalt (Herausgabe) auch die Räumung des Objektes.

Räumungsklage
Die Räumungsklage ist eine Leistungsklage, die auf die Räumung und Herausgabe eines Grundstücks- oder Grundstücksteils, insbesondere von Wohn- oder Geschäftsräumen gerichtet ist.


S

Sanierung
Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. Ein solches Gebiet wird durch Satzung von der Gemeinde als förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet beschlossen. Ein entsprechender Sanierungsvermerk wird im Grundbuch eingetragen. Mit dem Sanierungsbeschluss unterliegen etliche Rechtsvorgänge einer besonderen Genehmigungspflicht.

Schadensersatz
Schadensersatz ist der Ausgleich des einer Person entstandenen Schadens durch einen anderen. Eine Pflicht zum Schadensersatz kann unter bestimmten Voraussetzungen vertraglich vereinbart werden; im übrigen basiert er auf zahlreichen gesetzlichen Regelung.

Sondereigentum
Zum Sondereigentum zählt die Wohnung selbst und die nicht zu Wohnzwecken dienenden und in sich abgeschlossenen Räume. Diese Wohnung bzw. diese Räume müssen in der Teilungserklärung als Sondereigentum erklärt werden. Da das Sondereigentum ein Einzeleigentum darstellt, wird bei Wohnräumen von Wohnungseigentum und ansonsten von Teileigentum gesprochen. Neben Büro- oder Ladenräumen können auch Pkw- Abstellplätze in einer Tiefgarage (mit dauerhafter Markierung) zum Teileigentum gehören.
Sowohl das Wohnungseigentum als auch das Teileigentum sind mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum verbunden. Die zum Sondereigentum gehörenden Bestandteile können verändert, beseitigt oder eingefügt werden, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf dem Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Die Abgrenzung zwischen gemeinschaftlichem Eigentum und Sondereigentum stellt sich in der Praxis oft schwierig dar und sollte daher in der Teilungserklärung explizit geregelt werden.

Sondernutzungsrechte
Das Sondernutzungsrecht stellt ein ausschließliches Gebrauchs- und Nutzungsrecht von Räumen, Flächen, Anlagen, Einrichtungen und Gebäudeteilen dar, die im gemeinschaftlichen Eigentum liegen. Andere Eigentümer werden vom Gebrauch und der Nutzung ausgeschlossen (Bsp.: Kfz- Abstellplätze, Gartenanteile und Kellerräume). Ein Sondernutzungsrecht kann nicht alleine existieren, es muss immer einem Sondereigentum zugeordnet werden. Entweder wird das dingliche Sondernutzungsrecht von Anfang an in der Teilungserklärung begründet oder es wird anschließend mit Zustimmung aller Eigentümer durch eine Vereinbarung ergänzt. Anders als beim Sondereigentum setzt ein Sondernutzungsrecht keine Abgeschlossenheit voraus. Soll Dauerwirkung für und gegen den Rechtsnachfolger erzeugt werden, muss das Sondernutzungsrecht zusammen mit dem Sondereigentum im Grundbuch eingetragen werden.


T

Teileigentum
Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 3 WEG).

Teilungserklärung
Der Eigentümer eines Grundstücks teilt durch Erklärung gegenüber dem Grundstücksamt das Eigentum an seinem Grundstück in der Weise, dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden ist. Diese Erklärung hat durch notariell beglaubigte Urkunde zu erfolgen.

Tilgung
Tilgung ist die planmäßige, vereinbarte Rückzahlung eines Darlehens. Die Tilgungsraten, meist ein Prozent, werden vor Auszahlung des Darlehens vereinbart (Darlehensvertrag).


U

Übergabeprotokoll
Sinn eines Übergabeprotokolls, das von beiden Seiten unterzeichnet werden sollte, ist in erster Linie, spätere Streitigkeiten über das Vorhandensein und die Art von Schäden an der Mietsache zu verhindern.

Unbedenklichkeitsbescheinigung
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom Finanzamt ausgestellt, wenn die Grunderwerbssteuer bezahlt wurde. Erst mit dieser Bescheinigung ist die Eintragung des neuen Grundstückseigentümers ins Grundbuch möglich.

Untervermietung
Der Mieter ist ohne Zustimmung des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten (§ 540 BGB).


V

Verjährung
Mit der Abnahme der Arbeiten an einem Bauwerk beginnt die Verjährungsfrist hinsichtlich der Sachmängelhaftung des Unternehmers. Grundsätzlich dauert die Frist nach § 638 BGB 5 Jahre. Wurde eine wirksame Vereinbarung nach VOB getroffen (§ 13 VOB, Teil B), dauert die Frist nur 2 Jahre. Bestimmt das Gesetz kürzere Fristen, so gelten diese.

Übersicht:
Arbeiten am Gewährleistung nach BGB Gewährleistung nach VOB
Bauwerk: BGB 5 Jahre - VOB 2 Jahre
Grundstück: BGB 1 Jahr - VOB 1 Jahr
bewegliche Teile: BGB 6 Monate - VOB 6 Monate

Verkehrswert
"Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr [...] zu erzielen wäre", so steht es in § 194 des BauGB.

Verkehrssicherungspflicht
Wer sein Grundstück für den öffentlichen Verkehr öffnet oder duldet, hat die allgemeine Rechtspflicht, die nötigen Vorkehrungen zum Schutz Dritter zu schaffen, so dass diese nicht zu Schaden kommen, d.h. für einen verkehrssicheren Zustand zu sorgen. So ist der Verfügungsberechtigte insbesondere verpflichtet, Straßen und Wege je nach deren Verkehrsbedeutung in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten, zu beleuchten, bei Glatteis in zumutbarem Umfang zu streuen, u.U. Geländer anzubringen, Baustellen abzusichern, die mit der Erfüllung der Verpflichtung Beauftragten laufend zu beaufsichtigen usw.

Verwaltungsbeirat
Der Verwaltungsbeirat ist das "3. Organ" der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Beirat ist allerdings nicht zwingend vorgeschrieben, d.h. seine Bestellung kann auch ausgeschlossen werden. Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirates beschließen. Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern.

VOB
VOB ist die Verdingungsordnung für Bauleistungen.
Die VOB besteht aus drei Teilen:
Teil A : Allgemeine Bestimmungen für die Vergabe von Bauleistungen (Konzeption und Durchführung der Vergabe)
Teil B : Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen (z. B. Vergütung, Abrechnung, Abnahme, Gewährleistung, Art und Umfang der Leistungen)
Teil C : Allgemeine technische Vertragsbedingungen für Bauleistungen

Vorfälligkeitsentschädigung
Wenn ein Hypothekendarlehen vor Ablauf der Zinsbindungsfrist zurückgezahlt wird, stellt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung. Dies gilt für Laufzeiten bis zehn Jahre; denn nach zehn Jahren ist eine Hypothek grundsätzlich kündbar. Die meisten Banken verlangen auch für nicht angenommene, bewilligte Hypotheken eine Kompensation für entgangene Gewinne (Nichtabnahmeentschädigung). Der Bundesgerichtshof hat Ende 2000 die Berechnung der Entschädigung konkretisiert. Demnach müssen Kreditinstitute in nachvollziehbarer Weise ihren entgangenen Gewinn berechnen und davon ersparte Risiko- oder Verwaltungskosten abziehen.


W

Wirtschaftsplan
Der Wirtschaftsplan enthält die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die anteilige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung, sowie die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der Instandhaltungsrückstellung. Die Aufstellung des Wirtschaftsplanes obliegt in erster Linie dem Verwalter. Die Wohnungseigentümer beschließen über den Plan mit Stimmenmehrheit.

Wohnungseigentum
Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem Gemeinschaftseigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 2 WEG)


X, Y, Z

Zeitmietvertrag
Wenn das Mietverhältnis für eine bestimmte Zeit abgeschlossen wird, spricht man von einem Zeitmietvertrag. Es endet zum vertraglich festgelegten Zeitpunkt, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Bei der Vermietung von Wohnraum ist der Abschluss eines Zeitmietvertrages nur zulässig, wenn der Vermieter nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit
a) die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
b) in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder wesentlich verändern oder in den Stand setzen will, dass die Maßnahme durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
c) die Räume an einen zur Dienstleistung verpflichteten vermieten will.

Zweifamilienhaus
Nach § 573 a BGB ist die Kündigung für den Vermieter erleichtert, wenn es sich um ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnung handelt. In diesem Fall benötigt der Vermieter kein berechtigtes Interesse für die Kündigung.

Zweckentfremdung
Unter Zweckentfremdung ist jede Verwendung von Wohnraum zu anderen als zu Wohnzwecken sowie das gewollte leer stehen lassen von Wohnraum zu verstehen.

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